Obra nueva para dummies
“Se entiende por “primera entrega” de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes.”
Si la RAE glosara conceptos económicos, e inmobiliarios por extensión, posiblemente se llamaría Agencia Tributaria. Y precisamente ellos definen así a la vivienda de obra nueva.
Este tipo de viviendas ofrecen ciertas ventajas respecto al extenso parque de inmuebles usados, aparte de su estado brand new y su olor a nuevo, aunque también ciertas desventajas per se. El IVA en vivienda nueva es del 10%, mientras que el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) suele oscilar entre el 6 y el 10%.
Una confusión clásica: un piso a estrenar no es necesariamente nuevo. Ocurre frecuentemente con aquellos que han sido adquiridos a través de un banco, que a su vez fueron comprados también a una promotora. Por lo tanto, y a pesar de no haber sido usados, no son estricta y legalmente nuevos, ya que no sería una “primera entrega”.
Para valientes: comprando obra nueva sobre plano
- Es más barata que una construida, y es probable que se revalorice en pleno proceso de construcción.
- Personalizable. Al encontrarse en un estadio previo a la construcción, es posible modificar ciertos aspectos de su diseño para hacerla más a medida del comprador.
- Premia a los buenos organizadores de sus finanzas. Comprando sobre plano hay más tiempo para sufragar el precio de la vivienda y optamos a mejores condiciones de financiación.
Todo en esta vida tiene una cara B, y en las compras de vivienda nueva sobre plano hay implícito un cierto riesgo que afecta a todo lo previamente pactado, desde las calidades firmadas hasta las fechas de entrega. El comprador debe asegurarse de obtener el libro del edificio, con todos los registros actualizados, y del cumplimiento de las garantías necesarias para reclamar en caso de incumplimientos o defectos: garantía legal (que proteja la compra sobre plano y contemple la devolución del dinero más intereses si no se termina la construcción); y garantía que el dinero aportado a la cuenta de la construcción sea creada únicamente para ello. Si la compra sobre plano está en tu punto de mira, pásate por aquí para saber todo lo que necesitas.
Sobre seguro: comprando obra nueva terminada
En este caso, las comprobaciones serán las mismas que se hacen sobre plano, pero a posteriori, ya que todo debe cumplirse a rajatabla una vez haya terminado la edificación. El contrato debe incluir toda la información detallada sobre características y calidades: precio y forma de pago; certificado de final de obra, cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación, garantía obligatoria y seguro decenal; instrucciones de uso y seguridad del edificio y sus amenidades; plano completo de la vivienda; y memoria de calidades.
Garantías de una obra nueva
Un detalle previo esencial: estas garantías inician con la fecha de expedición del certificado de fin de obra, no con la entrega de la vivienda.
- 1 año de cobertura para defectos de acabados.
- 3 años para daños en elementos constructivos o instalaciones, como humedades, etc.
- 10 años para defectos estructurales (cimentación defectuosa, así como afectaciones en soportes, muros de carga, etc).